Servidumbre solar: Todo lo que necesitas saber

Uno de los principales obstáculos para la energía solar en el tejado es la sombra, especialmente cuando se trata de la sombra de la propiedad de un vecino. Una servidumbre solar puede eliminar ese obstáculo restringiendo el derecho de ese vecino a invadir tu sol. El acuerdo es voluntario, por lo que es necesario negociar y dar y recibir. Obtener esa servidumbre puede ser la diferencia entre una instalación solar que se amortiza en pocos años y otra que nunca lo hace.

Tabla de contenidos

¿Qué es una servidumbre?

Una servidumbre es un acuerdo legal sobre el uso de la propiedad. Una servidumbre «positiva» otorga a una persona o entidad el derecho legal de utilizar la propiedad de otra persona para un fin determinado, mientras que una servidumbre «negativa» restringe lo que el propietario puede hacer con su propiedad.

Aspectos específicos de una servidumbre solar

Si bien puedes tener un acuerdo verbal con tu vecino para recortar sus ramas, nada es vinculante y nada se trasladaría a un nuevo vecino, en caso de que la propiedad se vendiera. Por el contrario, una servidumbre solar debe constar por escrito y presentarse ante los funcionarios locales, como el secretario de la ciudad o del condado. 

Hay algunos tipos de servidumbres que no son voluntarias, especialmente las «positivas», en las que una entidad pública obtiene el derecho a utilizar terrenos privados. Pero las servidumbres solares son voluntarias, y nada obliga a tu vecino a aceptar una. Eso significa que puede haber algunas «contraprestaciones», es decir, alguna compensación, ya sea en forma de dinero u otros medios. Esa contraprestación puede ir desde una simple cuota fija hasta una cláusula que estipule que el cesionario (tú) sufragará los gastos de los servicios de poda u otros costes necesarios para mantener la servidumbre.

Como acuerdo legal, una servidumbre solar es una venta de propiedad, y es vinculante para la propiedad, no para la persona, de modo que si un nuevo vecino compra la propiedad, está legalmente obligado por la servidumbre. Del mismo modo, también lo está el nuevo propietario si vendes tu propiedad.

¿Qué contiene el acuerdo?

En la actualidad, 30 estados tienen disposiciones sobre servidumbres solares, y aunque en general son uniformes, debes comprobar los requisitos de tu estado. La Base de Datos de Incentivos Estatales para las Energías Renovables y la Eficiencia (DSIRE) contiene la normativa estatal y local relativa al acceso solar y los derechos solares.

En la mayoría de los casos, una servidumbre solar debe incluir una descripción de ambas propiedades (la «dominante» -la tuya- y la «subordinada» -la de tu vecino-), las disposiciones del acuerdo, las especificaciones de las dimensiones y los ángulos verticales y horizontales del espacio que debe permanecer abierto a la luz solar, y una descripción de las restricciones de altura de cualquier estructura o planta.

Dado que el 21 de diciembre es la fecha en la que el sol está en su punto más bajo en el cielo del sur, algunas servidumbres incluyen un texto que especifica que ningún objeto de la propiedad subordinada podrá hacer sombra a la propiedad dominante desde las 9:00 hasta las 15:00 horas del 21 de diciembre de cualquier año. Algunos estados exigen sanciones que especifican si el propietario de la propiedad «subordinada» no proporciona acceso a la luz solar. Por último, una servidumbre debe incluir una cláusula de «salida», es decir, un medio por el que la servidumbre pueda modificarse o extinguirse.

Piensa en el crecimiento a largo plazo

Los paneles solares son una inversión a largo plazo, así que piensa a largo plazo tanto en tu propiedad como en la de tus vecinos y resuelve cualquier problema de servidumbre antes de instalar nada en tu tejado. Los arbolitos de arce noruego de tu vecino pueden parecer bonitos en otoño, pero los arces noruegos son una especie invasora de rápido crecimiento. Es posible que pronto tengas un pequeño bosque que sobresalga de tus paneles y que te resulte más difícil conseguir que tu vecino lo retire. Las buenas servidumbres hacen buenos vecinos.

Otras normativas solares

No tienes derecho legal a exigir una servidumbre solar, aunque algunos estados han promulgado leyes que impiden que las entidades restrinjan tu capacidad de obtenerla. Los estados también pueden tener leyes de derechos solares que limitan las restricciones privadas o locales a la instalación de paneles solares en una propiedad, como una asociación de propietarios que intenta prohibir los paneles solares en el tejado, a menudo por razones estéticas. Con la Ley de Derechos Solares de 1978, California fue el primer estado en promulgar una legislación que limitaba la capacidad de los gobiernos locales y las asociaciones de propietarios para restringir las instalaciones solares o prohibir las servidumbres solares. La Ley de Control de la Sombra Solar de California también permite a los propietarios de viviendas emprender acciones judiciales contra un vecino cuyos árboles o arbustos den sombra al 10% o más de un sistema solar previamente instalado.

¿Debes obtener una servidumbre solar?

Vista aérea de unas casas modernas en una nueva urbanización

Dado que una servidumbre solar es un acuerdo jurídicamente vinculante que está ligado tanto a tu propiedad como a la de tu vecino, es posible que quieras consultar con un abogado para que te ayude a elaborar una servidumbre solar. (Tu instalador de energía solar puede recomendarte abogados con experiencia en este campo). En entornos más urbanos, puede que también tengas que negociar con varios vecinos.

Pero antes de llamar a un abogado, ten en cuenta el coste: Pregunta a tu instalador solar cuánta energía se obtendrá con los paneles sin obstáculos, multiplícalo por el coste de la electricidad en tu zona y vuelve a multiplicarlo por 25, la vida útil mínima prevista de tus paneles. A continuación, compara la cantidad de electricidad obtenida por la obtención de la servidumbre solar con el precio de los honorarios de los abogados y cualquier «contraprestación» que estés dispuesto a ofrecer a tu vecino.

Negociar una servidumbre con un vecino puede ser complicado, ya que implica que ambos renunciéis a algo. Si llegas a la conclusión de que no vale la pena financiera o emocionalmente el coste de una servidumbre, puedes instalar paneles solares de mayor eficiencia en la parte no obstruida de tu tejado o unirte a una granja solar comunitaria.

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